Ваш браузер устарел. Рекомендуем обновить его до последней версии.

1.1 Общая характеристика проекта.

Проект создания объекта жилой недвижимости – комплекса из 3-х многоэтажных жилых домов, расположенных по адресу: Московская обл. г. Звенигород, р-н Восточный, мкр.2

-   транспортная доступность по отношению к Москве;

-   расположение г. Звенигорода на престижном западном направлении;

-   расположение объекта исследований в экологически чистом районе Подмосковья;

-   динамично развивающаяся социальная инфраструктура г. Звенигорода;

-   привлекательная спортивно-туристическая и курортная составляющие города;

-   размещение в районе комплексной застройки города;

-   соответствие проекта строительства, наиболее востребованному у покупателей на рынке Подмосковья, эконом-классу жилья.

-   финансовый анализ показал, что проект является доходным и устойчивым к возможным негативным изменениям на рынке продаж новостроек.

2.2 Анализ территории

 

Участок:

         Участок площадью 3,5 Га согласно ИнвестКонтракту №, предоставленный для строительства комплекса из трех многоэтажных жилых домов (корпус №1, корпус №2, корпус №3) (разрешенное использование).

Рельеф:

Территория участка проектируемой застройки представляет собой площадку со слаборасчлененным равнинным рельефом с понижением в сторону Москва-реки. Абсолютные отметки поверхности в пределах исследованного участка изменяются от 148.81 до 153.84 м. Участок имеет в плане форму, близкую к прямоугольной трапеции и приблизительными размерами: северно-западная граница – 56 м, северо-восточная граница – 260 м, юго-западная – 212м, юго-восточная – 160 м.

На территории участка частично выполнен котлован со свайным полем под строительство корпуса №3, отсутствуют строения, внутриплощадочные сети и зеленые насаждения.

Участок хорошо проветривается и инсолируется. Экспозиция склона юго-восточная, участок имеет хорошие видовые характеристики.

 

Геологические условия участка:

В геоморфологическом отношении участок работ находится в пределах Рузско-Истринской моренной возвышенности.

В геологическом строении принимают участие: верхнечетвертичные аллювиальные отложения, представленные песками мелкими, средней крупности и крупными средней плотности и плотными, с включениями гравия и гальки до 15%; средне-верхнечетвертичные водно-ледниковые отложения, представленные песками пылеватыми, мелкими средней плотности и плотными с включениями гравия и гальки до 25-30%; суглинками тугопластичной, мягкопластичной консистенции, с прослоями песка пылеватого и супеси пластичной, с включением гальки и гравия до 25-30%. Под четвертичными отложениями вскрыты верхнеюрские черные глины полутвердой консистенции сверху, отложения перекрыты современным почвенно-растительным слоем и насыпными грунтами.

Подземные воды основного водоносного горизонта вскрыты с глубин от 2.10 до 9.30 м (абс. отм. 148.45-139.96 м).

Территория относится к потенциально подтопляемой.

Нормативная глубина промерзания составляет для:

-  Суглинков и глин – 132 см;

-  Песков пылеватых и мелких – 161 см;

-  Песков средней крупности и крупных – 172 см.

Окружение участка:

Непосредственно к участку планируемой застройки по его границам отвода примыкают:

С юго-западной стороны – участок земли проектируемой общеобразовательной школы на 450 учащихся и современная городская малоэтажная жилая застройка;

С северо-западной стороны — городская малоэтажная жилая застройка;

С северо-восточной стороны – асфальтированная дорога, ведущая на бетонный завод, территория старого неиспользуемого песчаного карьера;

С юго-восточной стороны – старые, ветхие, подлежащие сносу производственные строения, частные гаражи и строительная площадка жилого многоэтажного комплекса 3-го микрорайона (корпус №4 и №5).

Степень застройки территории окружения участка не высока, за исключением примыкающих жилых кварталов к северо-западной и юго-западной сторон участка (80%).

Въезд на участок со стороны асфальтированной дороги на бетонный завод. Удобство подъездных путей – доступное.

Участок планируемой застройки огорожен по периметру металлическим забором.

2.3 Описание проекта строительства комплекса из трех многоэтажных жилых домов

 

2.3.1Архитектурные решения

 

        2.3.1.1 Общая часть

Расположение проектируемого жилого дома №1, №2, №3, их высоты, конфигурации, габариты и размещение на отведенной территории выполнены согласно проекту планировки микрорайона 2, района «Восточный» города Звенигорода, выполненному институтом «Моспроект-3».

С севера к участку проектируемого жилого дома №1 примыкает проектируемая городская магистраль; с запада – существующая малоэтажная застройка; с юга и востока – территория дома №2.

С запада к участку проектируемого жилого дома №2 примыкает территория дома №3, с востока – проектируемая городская магистраль.

С севера и востока к участку проектируемого жилого дома №3 примыкает территория дома №2, с запада – проезд Строителей, с юга – подлежащая к сносу промышленная застройка.

 

        2.3.1.2 Основные  объемно-планировочные решения

Жилые дома запроектированы в соответствии с требованиями СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» и других нормативных документов, устанавливающих правила проектирования и строительства.

Размещение и ориентация жилых домов на данном участке, расстояние от него до окружающей жилой застройки запроектированы в соответствии с требованиями СНиП 2.07.01-89*. Размещение жилых домов обеспечивает нормативную продолжительность инсоляции помещений квартир, а так же не нарушает санитарно-гигиенический режим расположенных рядом проектируемых зданий.

Входы в подъезды жилых домов осуществляются со стороны внутридворового проезда. Подъезд к домам осуществляется со стороны проектируемой городской магистрали.

Уровень ответственности зданий – II;

Степень огнестойкости жилого зданий – II;

Класс конструктивной пожарной опасности – С0;

Класс функциональной пожарной опасности – Ф 1.3.

Проектируемый жилой дом с подвалом и холодным чердаком скомпонован из пяти секций с устройством деформационных швов.

В жилых домах №1, №2, №3 высота жилого этажа составляет 3,0 м от пола до пола до пола, высота помещения в чистоте -2,7 м. В плане каждое здание имеет Г-образную конфигурацию.

 

        2.3.1.3 Планировочные решения квартир

Квартиры в жилых домах №1, №2, №3 разработаны исходя из условия заселения их одной семьей, с учетом пожеланий Заказчика и спроса потребителей. Планировки квартир соответствуют главе 2 СНиП 2.08.01-89* и главе 5 СНиП 31-01-2003. Состав квартир –одно-, двух- и трехкомнатные.

 

Расположение жилых комнат относительно друг друга и относительно подсобных помещений и кухонь – традиционно сложившееся. Каждая квартира имеет прихожую, в непосредственной близости с которой располагается кухня и подсобные помещения.

Вентиляция квартир естественная через автономные вентиляционные вытяжные шахты, выводящиеся на кровлю.

В каждой квартире имеется выход на балкон или лоджию. Размещение и ориентация жилого дома на данном участке обеспечивает нормативную продолжительность инсоляции помещений квартир, а также не нарушает санитарно-гигиенический режим расположенных рядом существующих зданий.

   2.3.1.4 Помещения общего пользования

При входе в подъезд располагается входная группа, которая включает в себя тамбур и лифтовой холл.

В жилых домах запроектированы мусоропроводы. На первом этаже располагается самостоятельное помещение мусорокамеры с отдельным наружным входом и изолированной от входа в здание глухой стеной.

    2.3.1.5 Нежилые этажи

Нежилыми этажами являются подвал и холодный чердак. Высота подвала в чистоте составляет 2,40 м. Высота холодного чердака – 2,15 м.

Подвал служит для прокладки коммуникационных трубопроводов и размещения насосной, электрощитовой. Насосная, ИТП, электрощитовая располагаются в выгороженных помещениях подвала.

Машинные помещения располагаются над лифтовыми холлами.

 

2.4 Расположение участка в регионе

Земельный участок проектируемой застройки расположен на окраине юго-восточной части города Звенигород в районе «Восточный» в 200-х метрах от трассы А-107 — Малого московского кольца (ММК) — дороги, проходящей через город. (см. Приложения 1, 2, 3).  В настоящий момент имеет подъезд со стороны ММК по асфальтированной дороге  и удобный выезд  в сторону Новорижского шоссе, Можайского шоссе через Голицино и непосредственно в центр города. В доступном расстоянии от объекта, 10-ти – 15-ти минутной шаговой доступности, расположен центр города – его административная, деловая, торговая и культурная часть.

Исследуемый объект расположен в крайней восточной позиции района «Восточный». (См. Приложение 3)  С западной и северо-западной стороны от исследуемого объекта расположены кварталы первой очереди уже построенной малоэтажной жилой застройки между ул. Полевой и ул. Строителей. Ведется строительство последующих очередей многоэтажных жилых корпусов. С восточный стороны от объекта расположены выработанный  песчаный карьер, используемый в настоящее время для мото-спортивных мероприятий, бетонный завод, подлежащий выводу в ближайшей перспективе и сосновый лес с расположенным в нем пансионатом. С южной стороны объекта расположена обширная пойма Москвы-реки и сама река в шаговой 10-минутной доступности. С северной стороны объекта на въезде от ММК расположен недавно построенный Дворец спорта «Звезда».

Проезд до объекта: — от Белорусского вокзала — электропоезд до станции Звенигород,      далее общественный транспорт (10-15 минут); а/м – по Новорижскому, Минскому или Рублево-Успенскому шоссе (43 км от МКАД).